一、项目基本情况

1、服务地点：沈阳市浑南区中水泉1200号。

2、服务面积：45600平方米，其中建筑面积15600平方米，共11栋楼（其中2层7栋、3层4栋），道路绿化面积30000平方米。

3、配套设备：

（1）落地变压器室1个，配电柜（高压计量柜1个、总开关柜1个、分开关柜4个、电容柜1个）

（2）消防系统：有

（3）监控系统：有

（4）有线电视：有

（5）电梯设施：有（3部）

（6）生活水箱：有（171立方米）

（7）停车场：有（40个车位）

（8）自行车库：有（96个车位）

（9）浴池：有（一个）

（10）食堂餐厅：有（5个）

二、物业委托管理事项

（一）秩序维护服务

（二）卫生保洁服务

（三）除雪服务

（四）绿化服务

（五）设备维护服务

三、物业管理职责及要求

（一）基本要求

1、管理规范有序，服务周到热情。

2、各种设施、设备维修保养良好，运转正常。

3、会议、接待服务保障有力。

4、环境绿化优美，卫生洁净、物品整洁。

5、能圆满完成各项临时性工作。

6、3年内无重大责任事故。

7、具有全面、丰富的现代化智能物业管理经验，拥有相应的管理人才，以及精干过硬的专业技术队伍。

（二）物业项目管理具体内容及标准

1、秩序维护服务内容及要求

负责对社会福利院的公共秩序的管理，负责门卫出入管理，外围及院内巡视，自行车停车库、机动车库管理，自行车、机动车摆放。负责防火、防盗、值班值宿等秩序维护工作。保证各楼层房间的安全防范，保障办公、各项活动的正常进行。负责社会福利院内电视监控、消防设施设备、巡更等系统的日常管理使用。负责信件、报刊的收发传递。

（1）严格执行昼夜值班制度。24小时对警戒区域内的秩序进行维护及管理，并进行巡视。要求白天8时至18时每3小时巡逻1次，夜间每2小时巡逻1次。

（2）建立健全安全防范制度。根据院方保卫部门相关规定，制定安全防范制度，并严格执行。

（3）建立车辆及外来人员的出入管理制度，引导车辆按位停放，外来车辆登记后方可入院，实行外来人员登记制度，严格规范管理。

（4）落实防火防盗相关规定。实行定时巡防措施，对安全隐患及时发现及时解决。并对安全消防设备设施进行维护及管理，合理放置灭火器，保证其时刻处在运行良好状态。

（5）实行规范化管理，保证每天7:30～18:00时的站岗时间。

（6）秩序维护员年龄在35～55周岁之间，受过专门训练，责任心强，形象良好，执勤文明，言语规范。

（7）负责完成院内安排的其它临时性工作及突发性事件的处理。

（8）突发事件发生后，秩序维护员能保证1～2分钟到达现场，并按规定程序处理。

2、保洁服务内容及要求

负责社会福利院的公共场地、建筑内的清洁卫生、定期消毒和生活垃圾的收集清运；清洗老人衣物，被服，尿垫；负责社会福利院楼外绿化、环境卫生管理及冬季院落的除运雪工作。

（1）每天上午8:00时前保证清扫楼内地面1遍，平时设有流动保洁员随时保洁。

（2）院内果皮桶、垃圾箱每天清理1次，保证垃圾箱外无积尘、地面无垃圾，箱内无杂物。定期对围栏、石鼓等院内设施进行清洁。

（3）停车场、车库、自行车库随时清扫，自行车摆放整齐。

（4）指示牌保证无灰尘无手印无污迹，冬季保证室外的指示牌、窗楞、门、门框无积雪无融冰。

（5）台阶、树坑四周、雨水井、排水口、水池、草坪内每天清扫无杂物。

（6）垃圾桶内垃圾不能超过一半，垃圾分类存放日产日清，用塑料袋装好，放到指定地点。

（7）冬季及时发现并清除房沿的冰锥。

（8）玻璃保证窗明几净，多风多雨季节每周擦1次。

（9）大厅、走廊、楼梯、阳台等公共部位地面无纸屑、无烟头等杂物，保证地面理石本色、门、窗台、装饰架、休息椅、楼梯扶手无灰尘。

（10）卫生间地面、墙壁、瓷砖、手盆、棚顶、水池、大小便池露出本色，无积水、无污溃、无异味；卫生间大小便池每2小时巡视1次，保证无积便，及时冲洗；纸篓卫生纸和杂物不超过1/2。

（11）浴池开池前后男女更衣室、淋浴室、卫生间等地面、墙面及时冲洗，无污渍。

（12）适时清理广场及运动场地，无纸屑、无杂物。

（13）各种装饰物表面，花草及盆景枝叶上无灰尘。

（14）清洁后的灯具、灯管无灰尘、灯具内无蚊虫、灯盖、灯罩明亮清洁。

（15）楼梯扶手无污迹，不锈钢扶手有光泽。

（16）会议室每天清扫桌椅面，地面、窗台无灰尘，玻璃透明、光亮，水杯、烟灰缸清洁干净，无手印、无污渍。

（17）每天清洗老人衣物，被服，尿垫，按时晾晒，折叠整齐，定期消毒。

（18）办公室每天上班前集中清扫，随时整理，桌椅无尘，茶杯无垢，物品摆放整齐。

（19）干部值班室被褥定期晾晒、清洗，卫生整洁。

3、除雪服务内容及要求

（1）雪停24小时内院内积雪全部清除，并运到指定地点。

（2）雪停后必须保证通道台阶两米宽距离无积雪。

（3）及时清除各通道台阶的积雪，并做好防滑工作。

（4）积雪清除过程中不得堵塞下水道、排水井盖、输变电通信等井盖。

4、绿化服务内容及要求

负责社会福利院院内灌木、草皮、植被、网格草，苗木的养护工作。

（1）根据园林植物养护技术规定和标准进行养护。

（2）保证绿地内无杂草、无虫害、无病死，并提供养护所需一切资材：如工具、农药（不含国家禁用）、化肥、除草剂、浇灌用水等。一年3次全院草坪树木喷洒药剂。

（3）养护范围内的植物，正常情况下，保证成活率100%。

（4）主要养护内容：

①浇水：根据天气状况和旱情，以能保证各种植物正常生长为原则。修剪：各类植物的生长特点、本地环境、景观要求，按照操作规程适时进行。施肥：根据各类植物的生长特点及植物对肥料的需求，以保证植物的生长旺盛达到一定景观效果。

②除草：各类绿地、树穴、绿化带要结合松土及时清理各类杂草。病虫害防治：根据各类植物的寄生对象及时做好预测预报，及时采取措施防治。

③抹芽：主要用于乔木、大型灌木，对不定芽要及时清除，以保持骨架清晰，促使生长形态美观，营养集中。

5、设备维护服务内容及要求

（1）负责社会福利院供电系统日常维护，供电线路的日常维修；负责监控系统的日常维护，监控线路的日常维修。

（2）负责电梯的维保、检测（电梯维保费5000元/部、检测费560元/部）及日常维修。

（3）负责日常生活用水水泵的日常维护。

（4）负责日常杂修及小型工程的承接；负责化粪池、下水井清淘。

（5）保证各种设备、设施始终处于良好状态，运转正常。

（6）保证24小时正常运行，出现故障立即排除。

（7）相关工作人员要有丰富的工作经验及相关业务知识，工作责任心强，交接班及事故处理要有登记。

（8）影响我院使用的停电情况，应按规定至少提前24小时将有关通知转发到各部门。

（9）维修人员严格按照规定的维修工作操作程序、礼仪礼貌规范进行对应维修服务工作。

（10）维修人员必须严格遵守规定的到场时间和维修完成时间维修，以确保维修、急修及时率达100%。

（11）照明、卫生间、浴池等各部位配件损坏要及时更换，如部门特别要求，则应按部门要求的时间到场，但最低不得晚于10分钟。

（12）院内的化粪池、下水井每年至少清淘2次，保证上下水畅通。

四、主要岗位人员配置及要求（34人）

1、项目经理1人：大专以上学历(投标时须提供复印件），能够熟练操作电脑。从事过，责任心强，五官端正，气质端庄。

2、秩序维护主管1人：大专以上学历（上岗前核验相关证明材料），责任心强，五官端正，，责任心强，五官端正，40周岁以下。

3、秩序维护员3人：男性，身高不低于1.70米，身体健康，五官端正，工作敬业，作风正派，年龄在35～55周岁。

4、楼内保洁服务15人：50周岁以下，责任心强，五官端正。

5、绿化及外围清扫工4人：50周岁以下，责任心强，五官端正。

6、维修人员7人（班长1人、电工3人、水暖工2人，弱电1人）：55周岁以下，责任心强，五官端正。

7、洗衣工3人：50周岁以下，责任心强，五官端正。